Reglas

Cada hallazgo de una evaluación trae un codigo_regla. Este catálogo explica qué significa cada código, su severidad y si admite justificación.

Cómo leer un código

MER-005 → prefijo de tres letras + tres dígitos. El prefijo indica la etapa:

Prefijo	Etapa	Qué revisa
`DOC`	`documental`	Expediente completo y legible.
`DAT`	`datos`	Datos del avalúo contra escritura y carátula.
`CAL`	`calculos`	Aritmética del avalúo.
`MER`	`mercado`	Coherencia con el mercado.
`REG`	`reglas`	Normativa SHF y CNBV.

Un código no se reutiliza nunca: si una regla se retira, su número queda reservado.

Esta lista puede cambiar mientras el sistema se ajusta con la operación real: se pueden dar de alta reglas nuevas y modificar el nombre o la severidad de las existentes. Lo que no cambia es que un código retirado nunca se reutiliza. No copies esta tabla como valores fijos en tu sistema: la versión vigente es siempre la que devuelve GET /v1/catalogos/reglas.

Lista al 6 de octubre de 2026: 60 reglas. La severidad base es la que trae el hallazgo al crearse (qué significa cada una). Todas las reglas admiten justificación.

Documental · `DOC`

Código	Regla	Severidad base	Notas
`DOC-001`	Escritura no encontrada	`critico`	—
`DOC-002`	Escritura ilegible	`critico`	—
`DOC-003`	Boleta predial o cédula catastral no encontrada	`critico`	Acepta equivalentes, como la constancia de no adeudo predial.
`DOC-004`	Boleta predial o cédula catastral ilegible	`tecnico`	—
`DOC-005`	Boleta de agua no encontrada	`tecnico`	Acepta equivalentes: recibo de agua o factibilidad de agua.
`DOC-006`	Boleta de agua ilegible	`tecnico`	—
`DOC-007`	Anexo de medidas y colindancias no encontrado	`critico`	—
`DOC-008`	Anexo de medidas y colindancias ilegible	`tecnico`	—
`DOC-009`	Plano de vivienda no encontrado	`critico`	—
`DOC-010`	Plano de vivienda ilegible	`tecnico`	—
`DOC-011`	Plano sin cotas	`tecnico`	—
`DOC-012`	Cuadro de áreas ausente en avalúo > $10 M	`tecnico`	—
`DOC-013`	Expediente documental incompleto (< 4 documentos)	`critico`	—

Datos · `DAT`

Se contrastan contra la escritura, que prevalece en caso de conflicto, salvo el código postal.

Código	Regla	Severidad base	Notas
`DAT-001`	Calle y número no coincide con documento fuente	`critico`	—
`DAT-002`	Nombre de conjunto o desarrollo no coincide	`tecnico`	—
`DAT-003`	Asentamiento no coincide	`tecnico`	—
`DAT-004`	Código postal no coincide	`tecnico`	Se valida contra el Catálogo Nacional de Códigos Postales (SEPOMEX), no contra la escritura.
`DAT-005`	Alcaldía o municipio no coincide	`critico`	—
`DAT-006`	Entidad federativa no coincide	`critico`	—
`DAT-007`	Incoherencia de dirección entre documentos fuente	`critico`	—
`DAT-008`	Propietario no coincide con escritura	`critico`	—
`DAT-009`	Propietario no identificable en escritura (fiduciario)	`tecnico`	Aviso: la escritura no permite identificar al propietario.
`DAT-010`	Superficie de terreno no coincide con escritura	`critico`	—
`DAT-011`	Superficie construida no coincide con escritura	`tecnico`	—
`DAT-012`	Superficie construida ausente en escritura de condominio	`tecnico`	—
`DAT-013`	Tipo de inmueble incoherente con escritura	`critico`	El tipo declarado (campo 1.10) contradice la escritura.
`DAT-014`	Cuenta predial no coincide	`tecnico`	—
`DAT-015`	Servidumbre o restricción no reportada en el avalúo	`critico`	—
`DAT-016`	Georreferencia a más de 20 m de la dirección escriturada	`tecnico`	También avisa cuando la ubicación no se pudo confirmar automáticamente.
`DAT-017`	Tipo de inmueble no verificable en escritura	`tecnico`	Aviso: la escritura no permite confirmar el tipo.
`DAT-018`	Inmueble sujeto no determinable en escritura (multi-unidad)	`tecnico`	La escritura describe varias unidades y no se puede saber cuál es la valuada.

Cálculos · `CAL`

Código	Regla	Severidad base	Notas
`CAL-001`	Superficie accesoria en cero con elementos accesorios descritos	`tecnico`	—
`CAL-002`	Superficie vendible ≠ construida + accesoria	`critico`	—
`CAL-003`	Posible terreno excedente o remanente (ratio > 4)	`tecnico`	—

Mercado · `MER`

Código	Regla	Severidad base	Notas
`MER-001`	Desviación > 20% del unitario vs promedio SHF (18 meses)	`tecnico`	—
`MER-002`	Posibles antecedentes en histórico Tasvalúo (radio 50 m, sup ±20%)	`forma`	Material de consulta para el perito; no bloquea.
`MER-003`	Comparables fuera de la distancia de alertamiento	`tecnico`	Primer nivel de distancia (ver tabla abajo). Un hallazgo por tipo de comparable: venta, terreno o renta.
`MER-004`	Muestra SHF insuficiente (< 10 comparables, 24 meses)	`tecnico`	—
`MER-005`	Diferencia > 20% vs unitario de mercado web	`tecnico`	—
`MER-006`	Mercado poco activo (< 3 comparables representativos)	`tecnico`	—
`MER-007`	Comparable de venta no concuerda con la publicación	`critico`	—
`MER-008`	Comparable de terreno no concuerda con la publicación	`critico`	—
`MER-009`	Superficie vendible fuera de tolerancia vs mercado próximo	`tecnico`	—
`MER-010`	Resumen de mercado calculado (informativo)	`forma`	—
`MER-011`	Comparable no verificable contra su publicación	`tecnico`	El enlace del anuncio no abre, da error o ya no está disponible.
`MER-012`	Comparables fuera del límite permitido de distancia	`critico`	Segundo nivel de distancia. Si un tipo supera el límite, sale solo `MER-012` para ese tipo, no además `MER-003`.

MER-003 y MER-012 son dos niveles de la misma comprobación: la distancia de los comparables al inmueble. El límite depende de la población del municipio del inmueble:

Población del municipio	Alertamiento → `MER-003`	Límite permitido → `MER-012`
Más de 1 000 000 hab.	1 000 m	3 000 m
500 001 – 1 000 000	1 500 m	3 000 m
100 001 – 500 000	2 000 m y mismo municipio	3 000 m
Hasta 100 000	3 000 m y mismo municipio	5 000 m y mismo municipio

Un tipo de comparable genera el hallazgo cuando quedan fuera más del 35 % de las ventas, o más de 2 ventas, 1 terreno o 1 renta.

Reglas · `REG`

Código	Regla	Severidad base	Notas
`REG-001`	FIC fuera de rango [0.70, 1.30]	`tecnico`	Rango distinto del de los factores individuales (`REG-002`).
`REG-002`	Factor de homologación individual fuera de [0.80, 1.10]	`tecnico`	—
`REG-003`	Factor de negociación incorrecto	`tecnico`	—
`REG-004`	FIC ≠ 1.00 en régimen de privada colectiva	`critico`	—
`REG-005`	Coeficiente de variación A > 9%	`tecnico`	—
`REG-006`	Coeficiente de variación B ≤ coeficiente A	`tecnico`	—
`REG-007`	Obsolescencia funcional: baños/dormitorios < 33%	`tecnico`	—
`REG-008`	Obsolescencia funcional: inexistencia de cocina	`tecnico`	—
`REG-009`	Obsolescencia funcional: inexistencia de baño	`tecnico`	—
`REG-010`	Obsolescencia funcional: antigüedad > 50 años sin reforma	`tecnico`	—
`REG-011`	Obsolescencia funcional: dormitorios > 50% del promedio de zona	`tecnico`	—
`REG-012`	Obsolescencia económica: valor > 10% del ticket máximo de zona	`tecnico`	—
`REG-013`	Conflicto de jerarquía normativa	`critico`	Una norma de nivel inferior contradice a una superior (SHF > CNBV > banco > políticas internas).
`REG-014`	Alertamiento justificado en Declaraciones y Advertencias (transversal)	`forma`	—

Consultar

GET/v1/catalogos/reglas/{codigo}catalogos:read

Una regla por su código

curl "$API_URL/v1/catalogos/reglas/MER-005" -H "x-api-key: $API_KEY"

200 OK

{
  "codigo_regla": "MER-005",
  "etapa": "mercado",
  "nombre": "Diferencia > 20% vs unitario de mercado web",
  "descripcion": null,
  "severidad_base": "tecnico",
  "fuente": "SHF",
  "nivel_jerarquia": 1,
  "permite_justificacion": true,
  "persiste_en": "evaluation_errors",
  "activa": true,
  "parametros": { "umbral_pct": 20 },
  "notas": null,
  "created_at": "2026-05-02T17:00:00.000Z",
  "updated_at": "2026-09-01T10:12:00.000Z"
}

Para la lista completa: GET /v1/catalogos/reglas, filtrable con ?etapa=mercado y ?activa=false (sólo las retiradas). Necesita el scope catalogos:read.

Campo	Qué es
`severidad_base`	La severidad con la que nace el hallazgo: `critico`, `tecnico` o `forma`.
`permite_justificacion`	`false` en reglas que no admiten justificación.
`fuente`	Origen normativo: `SHF`, `CNBV`, `BANCO` o `TVO`. Puede ser `null`.
`nivel_jerarquia`	Prioridad de la fuente: SHF 1, CNBV 2, BANCO 3, TVO 4.
`persiste_en`	`evaluacion_antecedentes` indica que la regla produce material de consulta, no un hallazgo que bloquee.
`parametros`	Umbrales propios de la regla.

Administrar

Con catalogos:write:

curl -X POST "$API_URL/v1/catalogos/reglas" \
  -H "x-api-key: $API_KEY" \
  -H "Content-Type: application/json" \
  -d '{
    "codigo_regla": "DAT-019",
    "nombre": "Número exterior no coincide con escritura",
    "severidad_base": "tecnico",
    "fuente": "SHF",
    "permite_justificacion": true,
    "persiste_en": "evaluation_errors"
  }'

etapa y nivel_jerarquia los calcula el API a partir del prefijo y de fuente. Enviarlos da 400.
En PATCH no se puede cambiar codigo_regla.
DELETE retira la regla (activa: false). Para reactivarla: PATCH con {"activa": true}.

HTTP	`code`	Causa
`409`	`REGLA_DUPLICADA`	El código ya existe, aunque esté retirado.
`404`	`REGLA_NO_ENCONTRADA`	El código no existe.

Fichas completas en la referencia.